Consórcio de imóveis: entenda como funciona na prática

A formação do patrimônio passa pela aquisição de bens duráveis, como casas e apartamentos. Essa é a melhor maneira de consolidar o seu legado e garantir um futuro tranquilo. O consórcio de imóveis surge como a melhor alternativa para fazer o pagamento da propriedade com baixo custo e alto retorno.

Essas características são asseguradas pelas peculiaridades dessa modalidade de aquisição. Com mais vantagens que um financiamento comum, o consórcio aparece como uma chance de adquirir a casa própria e investir no mercado imobiliário. Assim você concretiza os seus sonhos com menos burocracia e mais benefícios.

Para entender melhor como o consórcio imobiliário funciona, neste post apresentaremos os principais detalhes sobre o seu funcionamento. Por isso começaremos com os desafios que os brasileiros enfrentam para ter a casa própria e iremos até o uso da carta contemplada na aquisição do seu imóvel.

Abordaremos, ainda, a necessidade de fazer um planejamento financeiro, a garantia de estabilidade e segurança, a possibilidade de investimento por meio do consórcio, prazos e condições, funcionamento, contemplação de consórcio na prática e vantagens da forma de pagamento.

Que tal conhecer todas essas informações? Acompanhe!

O sonho e os desafios de comprar a casa própria

De modo geral, o que todo brasileiro quer é ter casa com carro na garagem. No entanto, o que se percebe é que é muito mais fácil comprar o veículo que a residência. Além de ser mais barato, o aluguel se torna uma opção viável para muitas famílias, mesmo que não devesse ser.

Ao optar pelo aluguel, você literalmente paga por algo que não é seu. Além disso, existem várias possibilidades de compra de imóveis que cabem no seu orçamento — e o consórcio é uma delas, como entenderemos melhor a seguir. Por enquanto, é preciso entender que a aquisição de uma propriedade é um investimento que vale a pena, independentemente da idade que você tenha.

A compra do primeiro apartamento é destinada para a moradia. No entanto, há boas possibilidades de adquirir mais imóveis com a finalidade de renda extra, seja por meio do aluguel, seja para revenda. Em qualquer dos casos, o lucro é bastante interessante. Tudo depende da situação econômica e dos índices do mercado imobiliário.

Por exemplo: entre 2010 e 2012, a construção civil teve um desempenho muito elevado, cujos efeitos foram sentidos até 2014. Desde então houve uma queda na performance, o que fez com que houvesse muitas ofertas e pouca demanda. Nesse período, o valor dos imóveis caiu, mas em 2017 verificou-se um indício de recuperação.

Uma pesquisa da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi–GO) indicou que, entre janeiro e abril de 2017, o volume de negócios movimentado chegou a R$ 620 milhões, contra R$ 316,9 milhões dos primeiros quatro meses do ano anterior. O resultado calcula os negócios fechados sem as devoluções.

Em 2018, a expectativa é de crescimento do setor de construção civil e também do segmento de imóveis. Segundo o Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon–SP), espera-se que o volume negociado aumente ainda mais pela redução da Selic, taxa básica de juros, que aumenta o crédito disponível no mercado.

Em outras palavras, isso significa que o sonho de comprar a casa própria está mais próximo da realidade. Basta se planejar e entender a importância dessa atitude.

A necessidade de planejamento financeiro

A compra de um imóvel, qualquer que seja a modalidade de pagamento adotada, exige um bom planejamento financeiro. Essa é a maneira pela qual se conseguirá guardar dinheiro e equilibrar os pagamentos. Assim evitam-se imprevistos e surpresas negativas.

A questão é como se planejar financeiramente. Reunimos algumas dicas para ajudá-lo:

Analise a sua situação financeira

O primeiro passo é fazer um diagnóstico para identificar os seus gastos e rendimentos, bem como o que pode ser eliminado. O ideal é anotar todos os dados em uma planilha simples ou aplicativo de finanças pessoal. Verifique as informações e insira todas as despesas que fizer, até mesmo as menores.

Verifique a possibilidade de eliminar ou reduzir gastos desnecessários e tente economizar entre 10% e 20%. Se tiver dívidas, use esse dinheiro para quitar todas elas por meio de uma renegociação. Em seguida, forme uma reserva de emergência, que deve equivaler de três meses a 1,5 ano do salário atual. Assim, se você recebe R$ 2.000, deve poupar entre R$ 6.000 e R$ 36.000.

Invista o que for poupado

O dinheiro economizado deve ser trabalhado porque, quando está parado, representa prejuízo. Avalie a possibilidade de investir na renda fixa ou fazer um consórcio, que é uma aplicação de baixo custo e longo prazo.

Lembre-se de analisar quanto deve poupar para comprar o seu imóvel. Considere as suas necessidades e o orçamento que possui. A partir disso, você saberá o total que deverá reunir.

Busque as melhores formas de pagamento

A compra do imóvel pode ser feita de três maneiras: à vista, por financiamento ou consórcio. A terceira modalidade é a mais interessante, porque é demorado juntar o dinheiro para pagar o bem imediatamente, e o financiamento exige o pagamento de taxa de juros elevada. O consórcio também facilita enquadrar a parcela no seu orçamento, sendo que ela deve se limitar a 30% da renda.

Prepare-se para gastar mais

A aquisição de um bem imobiliário exige o pagamento de impostos e taxas, que geralmente são correspondentes a 5% do seu valor. Entre eles estão ITBI, registro, escritura pública, mudança e pequenos reparos ou redecoração.

A garantia de estabilidade e segurança para a família

A necessidade de fazer um planejamento financeiro esconde um ponto bastante relevante: o fato de o imóvel garantir a estabilidade e a segurança para toda a família. Essa é uma maneira de garantir a sua independência financeira e uma aposentadoria tranquila para o futuro, já que inexiste a preocupação com o pagamento do aluguel e você ainda pode assegurar uma renda extra.

Apesar disso, há muitas pessoas que ficam em dúvida sobre essa questão. Veja a seguir os motivos que justificam a compra de um imóvel:

Garantia de um teto

A aquisição de uma residência deve considerar questões financeiras e práticas, que fazem parte do dia a dia. Nesse ponto, a compra é mais relevante, porque o aluguel carrega um risco elevado, seja porque o proprietário pode exigir a propriedade de volta, seja pelos reajustes anuais, que costumam ficar acima da inflação. Ao morar na casa própria, você evita imprevistos, como mudanças repentinas, despesas com documentos etc.

Aumento da independência financeira

O pagamento de todas as contas e do aluguel nem sempre implica independência financeira. A compra do imóvel é um requisito fundamental nesse processo, porque você deixa de depender de outras pessoas. Ainda é possível evitar problemas, como repasses inapropriados a terceiros do montante pago mensalmente pelo locador. Tenha em mente que, ao alugar, você é a parte mais fraca e a que tem menor poder de negociação.

Possibilidade de ter algo condizente com a sua personalidade

O seu apartamento pode ser modificado da maneira que você quiser. Você poderá reformá-lo e decorá-lo conforme os seus interesses, consertar problemas assim que aparecerem e fazer as alterações que preferir. Em outras palavras: constrói-se um verdadeiro lar, no qual você vê a recompensa pelo esforço financeiro realizado.

Capacidade de ter estabilidade financeira em momentos de crise

As situações ruins podem aparecer a qualquer momento. Você pode perder o emprego, ficar um tempo sem trabalhar devido a uma doença, se aposentar antes do prazo… De toda maneira, tem garantia de um teto para morar. Essa é uma segurança inestimável e com a qual vale a pena contar.

A possibilidade de investir por meio de um consórcio

A compreensão dos tópicos anteriores evidencia que o consórcio é a melhor opção para quem quer adquirir o seu bem imóvel. É por isso que essa modalidade apresenta números cada vez mais significativos. De acordo com dados de outubro de 2017 da Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (Abac), somente naquele mês foram comercializadas 30 mil cotas de imóveis em todo o país.

A alta do setor chegou a 32,4%. Além disso, o ticket médio cresceu, e o acumulado de negócios ficou mais de 50% maior, ainda conforme os dados do levantamento. Tudo isso acontece porque o consórcio é uma alternativa bastante viável para quem não possui o dinheiro para a compra à vista.

Essa modalidade se torna mais relevante no cenário atual, no qual houve redução do teto de financiamento para imóveis usados e diminuição do crédito concedido para essa finalidade. Também é uma possibilidade bastante interessante para pessoas com dificuldade de guardar dinheiro. Afinal, é um investimento disfarçado de uma conta que precisa ser paga mensalmente.

É importante saber que, para participar de um consórcio, você adquire uma cota e passa a ser integrante de um grupo. O pagamento de entrada é dispensável, e você escolhe o valor total do bem e a quantidade de prestações, o que permite o enquadramento da quantia mensal no seu orçamento doméstico. O montante pago todos os meses pelos consorciados vai para um fundo comum.

Os prazos e as condições do consórcio de imóveis

Esse é um investimento de longo prazo. O prazo médio de duração é de 150 meses, ou seja, 12,5 anos. No entanto, pode chegar a 20 anos — como é o caso da BAMAQ. Esse período pode ser reduzido pelo pagamento antecipado das parcelas, que pode constituir um lance, uma das formas de ser contemplado, como veremos mais à frente.

Em relação às condições, elas são bastante variadas. No caso do acesso à carta de crédito, há três possibilidades de contemplação de consórcio: sorteio, lances ou encerramento do grupo. Essas circunstâncias serão mais exploradas posteriormente. O contrato ainda definirá outras particularidades.

Uma delas é a possibilidade de usar a carta de crédito somente para a aquisição de itens imobiliários. Ou seja, você pode comprar um terreno, apartamento, casa, lote, reforma, construção, etc., mas não existe a chance de usar esse valor para a obtenção de um automóvel, por exemplo. É importante lembrar que o consórcio pode permitir a construção de um imóvel, desde que você tenha uma propriedade urbanizada, livre de ônus e quitada.

Outra questão são as exigências da administradora para o consorciado. Apesar de o processo ser pouco burocrático, no momento da contemplação a empresa pode analisar a sua capacidade econômica e financeira para garantir que há renda para o pagamento das prestações. Outros detalhes relevantes são:

Mensalidades

Os consorciados pagam uma contribuição mensal que forma o fundo comum. O valor dessa poupança é definido pela divisão do total do crédito pela quantidade de prestações. Por exemplo: uma carta de R$ 200 mil com quitação em 240 meses gera uma quantia mensal de R$ 833,33 (200.000/240) para o fundo comum.

Custos

O valor da mensalidade é definido pela prestação mais as taxas cobradas pela administradora. A taxa de administração é a mais comum, mas também podem incidir o seguro e o fundo de reserva, que são ferramentas de garantia de cumprimento dos compromissos. É importante deixar claro que essas quantias e percentuais variam conforme a empresa.

No entanto, uma simulação da Abac, divulgada pela revista Época Negócios, mostra como fica o crédito de um imóvel de R$ 200 mil com prazo de pagamento de 200 meses, taxa de administração de 0,09% ao mês e reajuste anual de 6%. Nesse caso, o total pago seria de R$ 387.503,92, com variação de 93,8%. Bem mais em conta do que o valor a ser pago no financiamento.

Tenha em mente que o consorciado também pode usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para contribuir para o pagamento do bem. Além disso, é fundamental encontrar uma administradora habilitada e reconhecida no mercado, como a Bamaq Consórcio, que está presente há mais de 40 anos no mercado e tem operação em 11 estados brasileiros.

Por fim, saiba que o sistema de consórcio é fiscalizado pelo Banco Central, que também divulga as administradoras habilitadas a funcionar. No site também é possível ver o ranking das empresas com o maior número de reclamações.

O funcionamento e a contemplação na prática

O consórcio é bastante simples. Assim que você o contrata, começa a fazer parte de um grupo e a pagar as parcelas mensais, que são referentes a uma carta de crédito. A partir desse momento, você está sujeito a ser contemplado e, então, pode fazer a aquisição do bem à vista.

A carta de crédito é um documento que corresponde ao valor selecionado na contratação. Ou seja, quando você vai comprar a casa própria não entrega o dinheiro, mas esse papel. Já a contemplação depende do processo realizado pela administradora.

É obrigatório ser realizado pelo menos um sorteio por mês. Nessa mesma data são verificados os lances, que são percentuais ofertados como forma de antecipar a contemplação da carta de crédito. Há duas formas de alcançar esse objetivo:

Lance livre

Esse é o formato mais comum de antecipação de contemplação. O consorciado oferece um percentual que corresponde a uma quantidade X de parcelas. Por exemplo: a oferta é de R$ 40 mil, equivalente a 20% da carta de crédito. Se esse for o lance mais alto, ele ganha o certame. Se houver duas ou mais ofertas iguais, é feito um sorteio exclusivo.

Lance fixo

Essa modalidade é mais uma chance para os consorciados, porque determina que a administradora defina a quantidade mínima de parcelas para a possibilidade de antecipação da contemplação. É o caso, por exemplo, da exigência de 20% de lance. Todos que fizerem sua oferta participam de um sorteio diferenciado.

Em qualquer uma das modalidades de lance e também no sorteio, a contemplação fornece o direito ao uso da carta de crédito, desde que o consorciado esteja em dia com as parcelas. Com esse documento, ele faz a compra à vista e, por isso, tem um poder de negociação maior e pode obter mais benefícios.

As principais vantagens dessa forma de pagamento

O consórcio é uma modalidade que apresenta diversos benefícios aos cotistas. Entre os principais estão:

Redução da burocracia

O processo de financiamento normal exige a apresentação de uma série de documentos iniciais, que nem sempre são solicitados em um consórcio. Essa característica faz com que você feche o negócio mais rapidamente. No entanto, vale a pena destacar que outros papéis podem ser solicitados na contemplação.

Ausência de taxa de juros

O consorciado não paga juros sobre o valor total do crédito nem em cima da parcela mensal. Essa é uma das maiores vantagens dessa modalidade, porque dessa forma é possível reduzir o valor das prestações.

Conforme destacado anteriormente, é preciso pagar algumas taxas da administradora. Os percentuais são diluídos entre o montante pago todos os meses. Isso faz com que o consórcio seja bem mais barato que os financiamentos tradicionais.

Ausência de entrada

O preço total do imóvel pode ser parcelado durante a duração do contrato do consórcio. Você não precisa pagar entrada nem se preocupar com taxas adicionais devido a essa característica.

Diversidade de planos

Um mesmo consórcio imobiliário conta com planos diferenciados — e um deles se encaixará no seu orçamento. Você pode escolher o valor do bem, da parcela e a duração do pagamento. Essa opção é selecionada antes de assinar o contrato.

Manutenção do poder de compra

O valor do bem é atualizado com o passar dos anos e, para garantir a possibilidade de compra à vista, a quantia referente à carta de crédito varia na mesma proporção. Assim o consorciado pode ter mais benefícios na hora de adquirir o imóvel.

Liberdade de escolha

A contemplação permite que você adquira um imóvel de acordo com suas necessidades. Ele pode ser novo, usado, estar em lançamento, ser uma casa ou um apartamento etc. Em outras palavras: você tem a chance de adquirir o que realmente deseja.

A utilização da carta contemplada na compra da casa

A contemplação fornece o direito à carta de crédito — e o consorciado pode esperar ou adquirir o seu bem assim que obtiver esse documento. O único requisito é que o usuário esteja adimplente e apresente os documentos exigidos, se for o caso. Além de adquirir o bem, o consorciado também tem a possibilidade de fazer uma reforma ou pagar dívidas de imóveis que possui com instituições financeiras.

É importante que, antes de utilizar a carta contemplada, o consorciado comunique à administradora para que ela informe quais são os próximos passos e tome as providências necessárias. Mesmo após a aquisição, o usuário tem o dever de continuar pagando as prestações, assim como fazia anteriormente.

A carta contemplada também pode ser utilizada de diferentes maneiras:

Compra do imóvel

Essa é a finalidade mais comum. Basta pesquisar o bem que atende às suas demandas e fornecer os documentos necessários, como registro na prefeitura e comprovação de quitação de impostos, por exemplo, o IPTU, etc.

Reforma e Construção

Com a carta de crédito, você pode construir ou fazer aquela reforma que tanto deseja.

Aposentadoria Imobiliária

Garanta um futuro mais tranquilo, com a aquisição de um imóvel que, ao ser alugado, seus rendimentos serão suficientes para cobrir a parcela do consórcio e gerar renda extra pra você.

Resgate do investimento

O término da duração do contrato de consórcio permite essa possibilidade, caso você já tenha adquirido o imóvel ou desistido de comprá-lo. Nesse caso recebe o investimento de volta. No entanto, esse processo só pode ser feito ao final ou ao ofertar um lance de quitação.

Quitação de dívidas bancárias

As parcelas de um financiamento em aberto podem ser pagas com a carta contemplada. Essa é uma possibilidade que precisa ser verificada junto à administradora e pode ter condições diferenciadas.

Compensação de valores

A carta contemplada oferece o direito de adquirir um imóvel de até R$ 300 mil, por exemplo. Se a propriedade tiver valor mais elevado, você pode complementá-lo. Se for mais barato, a quantia que sobra pode ser utilizada para pagar despesas, como a documentação, ou mais parcelas do consórcio que ainda estão abertas.

Desse modo, fica evidente que o consórcio de imóveis é uma modalidade de investimento válida para quem quer construir um patrimônio sólido sem pagar juros por isso. No entanto, é necessário contratar uma administradora de confiança, como a Bamaq Consórcio, e analisar todas as características do contrato. Seguindo as dicas que repassamos ficará muito mais fácil fazer essa avaliação e ter sucesso nessa empreitada.

E você, está pronto para adquirir a sua cota? Entre em contato com a Bamaq Consórcios e veja os planos que temos disponíveis para a sua realidade!

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