Respondemos 15 dúvidas sobre registro de imóveis nesse artigo!

Se você está em busca de uma casa ou apartamento para comprar, já deve ter se deparado com informações e dúvidas sobre o registro de imóveis. Essa é uma etapa importante e burocrática — por isso, costuma deixar muitas pessoas confusas.

Em um primeiro momento, é importante saber que o processo de registro contém diferentes detalhes. É fundamental acompanhá-los para evitar problemas, que inviabilizam a negociação. Como fazer isso? O ideal é entender o que significa fazer esse processo, as etapas que o compõem e sanar outras dúvidas existentes.

É por isso que criamos este artigo. Aqui apresentaremos as informações mais relevantes para você saber o que precisa fazer e ser capaz de agilizar todo esse procedimento. Que tal saber mais? Continue lendo!

O registro de imóveis

O registro de imóveis é uma etapa realizada após a busca, aquisição e elaboração de contratos iniciais de compra e venda. Ele representa a formalização do negócio e confirma que quem adquiriu o bem é o verdadeiro proprietário. 

Para fazer o processo, é necessário comparecer ao cartório de notas e de registro de imóveis. Antes mesmo da compra, torna-se indispensável fazer uma pesquisa para verificar a situação do bem se confirmar que ele não está arrolado em nenhum processo de empréstimo ou financiamento.

Quando você faz a aquisição com a ajuda de um consultor imobiliário, essas etapas já são executadas. Caso negocie diretamente com o proprietário, realize essa pesquisa e solicite uma Certidão de Ônus Reais, bem como de quitação de débitos referentes a IPTU. Outra ideia é exigir a Certidão Vintenária, que compra a situação da casa ou apartamento nos 20 anos anteriores.

Em muitos estados, o processo de registro é agilizado com a ajuda da internet. Se essa opção estiver indisponível na sua região, é preciso comparecer ao cartório para saber qual é a situação do bem.

A finalidade do registro de imóveis

Esse documento serve para transferir a casa ou o apartamento para o seu nome. Somente dessa forma você se torna real proprietário, com cumprimento das questões legais. Ao fazer esse processo, ele passa a constar da matrícula do imóvel. Nesse caso, o nome do vendedor é excluído e o seu, do comprador, é acrescentado.

Devido a essa característica, o registro é um documento fundamental para ambas as partes envolvidas na negociação. De um lado, há retirada de responsabilidade dos débitos e impostos derivados da manutenção do bem. De outro, protege os direitos de posse e propriedade.

Por isso, o registro dos imóveis só é feito após a assinatura da escritura. Esse documento, equivalente ao contrato, é encaminhado ao cartório competente, que realiza a transferência da propriedade e faz as anotações devidas na matrícula.

Caso a compra do imóvel seja feita de maneira parcelada ou financiada, a informação será anotada na escritura. Após a quitação do bem, haverá a baixa na matrícula para comprovação do valor total ajustado. Com isso, a propriedade está pronta para ser transferida a terceiros.

Em resumo, o registro é importante porque concede a propriedade definitiva ao comprador. Caso você adquira e pague pelo imóvel, mas deixe de fazer esse processo, terá apenas posse e uso. Em outras palavras, pode até mudar de casa, porém não conseguirá comprovar que é o verdadeiro dono e outra pessoa será capaz de fazer esse requerimento por vias judiciais.

15 dúvidas frequentes sobre registro de imóveis

A explicação sobre o registro de imóveis deixa claro qual é a importância desse documento e sua finalidade. No entanto, existem muitos outros detalhes nesse processo. Essa é apenas uma das etapas. Por isso, listamos as 15 principais dúvidas a respeito desse assunto e apresentamos todas as respostas. Confira!

1. O que é escritura de um imóvel?

A escritura é o documento público oficial que formaliza o contrato de compra e venda firmado entre as partes. Sua elaboração é feita no cartório de notas assim que o contrato é assinado no banco, já que esse último papel substitui o arquivo legal. Por outro lado, se for feita à vista, a confecção é realizada em um tabelionato de notas.

É importante mencionar que a escritura fornece publicidade ao ato de compra e venda. No entanto, em alguns casos é desnecessária. Conforme o artigo 108 do Código Civil, esse documento é necessário apenas quando o imóvel tiver valor superior a 30 vezes o salário-mínimo vigente.

Essa é a única exceção, bastante rara. Em todos os outros casos é necessário fazer a escritura. Os documentos a serem apresentados são:

• RG e CPF de compradores e vendedores;
• certidão de casamento, se existir;
• comprovante de residência, no prazo máximo de três meses;
• certidões do Distribuidor Cível e de Família (estadual), Distribuidor Cível (municipal e estadual), Distribuidor Criminal (estadual), Justiça do Trabalho (federal), Distribuidor de Ações Executivas (cível, criminal e fiscal), tanto da cidade em que o vendedor mora quanto no município em que o bem está localizado;
• cópia da matrícula atualizada do imóvel;
• cópia e certidão negativa de débitos do IPTU da propriedade.

Vale a pena destacar que, assim que a escritura for lavrada, o registro do imóvel precisa ser executado no prazo máximo de 30 dias. Desse modo, a alteração e averbação do proprietário é incluída na matrícula.

Caso seja feito um financiamento, a modificação é feita somente após a quitação. A instituição financeira é responsável por emitir o documento, que será levado pelo comprador ao cartório de registro para fazer as modificações necessárias. Se a aquisição for realizada por meio de carta de crédito do consórcio de imóveis, o procedimento é realizado como na compra à vista, já que, para o vendedor, a transação é executada dessa forma.

2. O que é certidão negativa de bens?

A certidão negativa de bens é um documento que reúne os dados da pessoa e indica que não existem imóveis registrados em seu nome na cidade ou região de atuação do cartório de registro de imóveis. É necessário em casos específicos, por exemplo, para liberar recursos provenientes do Fundo de Garantia do Tempo de Serviços (FGTS).

3. O que é matrícula atualizada de imóvel?

A matrícula corresponde a um número específico de cada propriedade. Nesse documento estão listadas todas as intervenções realizadas no imóvel, como sua história, descrição e dados do proprietário. Ela é atualizada quanto já estiver com todas as informações corretas.

Devido a suas funções, a matrícula individualiza o imóvel e registra a mudança de posse da escritura. É ela quem comprova o atual proprietário, junto ao registro. Caso contrário, há o chamado contrato de gaveta, que não é legalizado. Com isso, outra pessoa pode fazer o processo do imóvel já vendido anteriormente.

Por meio da matrícula, é possível verificar a situação atual da propriedade, como sua localização, o nome do dono, sua metragem, as benfeitorias realizadas, as averbações constantes e outras informações úteis para a negociação.

4. O que é certidão de matrícula do registro do imóvel?

Esse documento também é chamado de certidão de inteiro teor. Ela reflete a matrícula e contempla todas as informações já destacadas na resposta anterior. É obtida no cartório de registro de imóveis, que tem o prazo de cinco dias para entregar a cópia.

A certidão de matrícula do registro identifica a existência jurídica da propriedade. Por isso, ela é aberta em caso de: 

• primeiro imóvel;
• fusão de imóveis;
• averbação, quando inexiste espaço no livro de transcrição das transmissões;
• requerimento do proprietário;
• ofício, para cada unidade autônoma ou lote assim que é feito o registro, condomínio ou desmembramento.

5. Quanto tempo leva para sair a escritura de um imóvel?

A escritura só é lavrada depois do pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Esse tributo é cobrado pela Prefeitura e seu boleto, em muitos casos, é emitido pela internet. O valor varia conforme o município, mas, geralmente, fica entre 2% e 4% do preço do bem.

Após o recolhimento do valor, você pode ir ao cartório com o comprovante de quitação. O prazo para sair a escritura varia de acordo com diferentes fatores, como:

• situação da propriedade e do vendedor junto à Secretaria Municipal da Fazenda;
• prazo de avaliação do imóvel no município ou estado.

Se inexistirem pendências, a escritura fica pronta em aproximadamente dez dias. Depois de pronta e assinada por ambas as partes envolvidas na negociação, o cartório ou o comprador encaminhará o documento no cartório de registro onde o imóvel está cadastrado. Assim, é feita a atualização da matrícula.

6. Quanto tempo demora para passar um imóvel para o nome de outra pessoa?

O processo completo para passar o imóvel para o seu nome abrange o pagamento de uma série de tributos, que podem chegar ao equivalente a 4,5% do preço do bem. Se o terreno for de marinha, a alíquota é mais alta e costuma ficar em aproximadamente 9,5%. Portanto, é preciso atentar quando a cidade é litorânea.

O registro do imóvel é feito no tabelionato de notas, que fará a atualização da matrícula. Não há prazo legal para fazer esse processo, mas é indicado executá-lo o mais rápido possível para evitar problemas futuros. Caso o terreno seja de marinha, também é preciso comparecer à Secretaria de Patrimônio da União. Nesse caso, o período máximo para regularizar a situação é de 30 dias após o registro.

7. O que é certidão de ônus reais?

A certidão de ônus reais assinala se existe alguma pendência financeira relacionada ao imóvel. É o caso de penhora, hipoteca e outras situações. Nesses casos, é preciso ter cuidado antes de assinar o contrato, porque essa situação é capaz de inviabilizar a compra.

Sua emissão é feita pelo cartório de registro de imóveis. Esse documento também serve para comprovar os dados e a propriedade do apartamento ou da casa. É sinônimo de certidão de propriedade, de inteiro teor ou de registro, ou ainda matrícula do imóvel.

8. É preciso constar o registro de imóvel no Imposto de Renda?

A declaração do Imposto de Renda (IR) 2020 tornará obrigatória a informação de alguns detalhes do imóvel. Em 2019, os dados são facultativos — mas é importante já se preparar.

Nesse momento, vale a pena saber que qualquer propriedade deve ser informada à Receita Federal pela ficha Bens e Direitos. O código a ser escolhido depende do tipo de imóvel, por exemplo, para apartamentos é 11, para casas é 12 e para terrenos é 13.

Em seguida, será solicitado o valor do bem. O número a ser inserido é aquele pago até o dia 31 de dezembro do ano anterior ao da declaração. Se tiver sido quitado o ITBI, ele de ser acrescentado, assim como juros de financiamento e taxa de corretagem da negociação.

Na declaração, sempre deve constar o valor do imóvel na aquisição. Eventuais valorizações ou desvalorizações devem ser ignoradas. A única exceção é na realização de benfeitorias. Nesse caso, o preço deve ser modificado. Caso sejam feitas reformas, os gastos podem ser acrescidos, desde que comprovados.

O próximo passo é o campo “Discriminação”. Nele devem ser informados os seguintes dados:

• se o imóvel foi adquirido ou fruto de doação;
• quem vendeu ou doou a propriedade, com especificação de CNPJ ou CPF;
• se está quitado ou financiado;
• quantas parcelas foram pagas do financiamento e em qual banco a negociação foi realizada.

Perceba que essas informações de financiamento são dispensáveis se a compra foi realizada com carta de crédito de consórcio, já que esse tipo de aquisição é feita como na modalidade à vista. Em seguida, insira a “Inscrição Municipal (IPTU)”. Essa informação está disponível, geralmente, na guia de arrecadação do IPTU.

É importante observar que o campo “Inscrição Municipal (IPTU)” contará com a seguinte frase: “Informar o número de Inscrição Municipal com até 20 caracteres. Caso este número possua mais de 20 caracteres, informe-o apenas no campo Discriminação, deixando o campo Inscrição Municipal (IPTU) em branco”. Então, siga essa orientação.

Outros dados solicitados são:

• data de aquisição do imóvel;
• endereço completo;
• área total em metros quadrados ou hectares;
• registro no cartório;
• nome do cartório, somente para imóveis registrados;
• matrícula do imóvel, para aqueles que forem registrados.

O campo “Registro” aparecerá somente quando você assinalar “não” para o campo “Registro no Cartório de Registro de Imóveis?”. Haverá um ícone de informação no qual será indicada a seguinte mensagem: “Caso possua algum registro que possa identificar o imóvel, informar no campo Registro e detalhar no campo discriminação”. Se esse for o seu caso, indique o registro no cartório de títulos e documentos, que está no documento.

9. Qual é a diferença entre escritura e registro de imóvel?

Os contribuintes costumam confundir esses documentos, mas, como vimos, eles são bem diferentes. A escritura tem a função de especificar a vontade de comprador e vendedor de firmar a negociação. O tabelião insere no documento todas as informações relevantes, por exemplo:

• o imóvel que faz parte da transação;
• as pessoas envolvidas;
• o preço do bem;
• a forma de pagamento;
• a data de entrega das chaves etc.

De modo geral, todos os detalhes acordados entre as partes são destacados na escritura pública de compra e venda. Esse documento, portanto, têm por objetivo criar um título hábil para o cartório de registro de imóveis e formalizar as obrigações derivadas da negociação.

Por sua vez, o registro do imóvel é o documento que armazena o histórico da propriedade por meio da matrícula. Ele também transfere de maneira efetiva as responsabilidades do comprador, porque anota o nome do novo dono. Portanto, a casa ou o apartamento adquirido somente serão seus, aos olhos da lei, após a realização do processo de registro.

10. É possível adquirir um imóvel sem escritura pública?

No processo de busca pela propriedade ideal, você pode se deparar com imóveis sem escritura. Eles não podem ser financiados. Porém, estão disponíveis para compras à vista, seja em dinheiro, seja por meio de uma carta de crédito de consórcio. A questão é: vale a pena fazer a compra nessas condições?

A resposta é não. Sem escritura não há registro nem matrícula. Isso significa que é impossível comprovar a propriedade efetiva do bem diante da justiça, porque qualquer compromisso existente é inválido perante a lei por se tratar apenas de um acordo.

A mesma coisa acontece quando a escritura deixa de ser registrada na matrícula. Nessa situação, é feito um contrato de gaveta, o que permite a outra pessoa fazer o registro do imóvel, mesmo que você more nele há mais tempo.

11. Quais aspectos devem ser observados antes de assinar o contrato e fazer o registro?

O contrato de compra e venda já determina uma série de informações importantes da negociação. Por mais que o registro seja feito somente depois da assinatura desse documento, é indispensável tomar cuidado para evitar imprevistos nesse processo e na sua mudança para a nova casa.

Nesse cenário, os aspectos fundamentais a serem observados são:

• dados das cláusulas: identifique se nome, nacionalidade, identificação, estado civil e endereço estão corretos, assim como as informações do imóvel (localização, dimensões, número de matrícula etc.);
• declaração de quitação das cotas do condomínio: inexiste em boa parte dos casos, mas é importante constar a informação. Se o documento for repassado pelo síndico, deve constar ainda a ata da assembleia de sua eleição;
• vistoria do imóvel: deve ser feita antes da assinatura do contrato para garantir que as informações estão corretas, inclusive aquelas referentes às áreas comuns;
• índice de correção e juros de prestações de imóveis na planta: exija as explicações relativas ao método utilizado, porque há ajustes do saldo devedor. Para evitar surpresas, opte pelo consórcio, que especifica todos os detalhes já no início da negociação;
• responsabilidade de pagamento de taxas e despesas adicionais: verifique quem pagará corretagem, ITBI, escritura, registro e outros encargos. O comum é que o vendedor pague o primeiro item e o restante fique por conta do comprador;
• dados de pagamento e conta para depósito: atente aos dados e confira com o vendedor, além de conferir a cláusula com a data limite para assinatura do contrato diante da instituição financeira, em caso de financiamento;
• escritura definitiva e registro do imóvel: são fundamentais para fazer a transferência e a posse definitiva do bem. Por isso, é importante constar a data de assinatura. Em caso de financiamento, o contrato com o banco substitui a escritura;
• posse, desocupação e multas: deve constar a data que os atuais moradores sairão do imóvel e possíveis sanções, se não for cumprida.

Além disso, outras particularidades podem ser negociadas e devem ser confirmadas antes da assinatura. Somente dessa maneira o comprador estará protegido contra eventuais imprevistos.

12. O que é averbação de imóvel?

A averbação é o ato que prevê a anotação de acréscimos ou alterações realizadas no imóvel ou em relação aos proprietários. Passam por esse processo quaisquer informações que consistem em modificação da situação do imóvel, como mudança de proprietário ou de estado civil, expedição do Habite-se pela Prefeitura, entre outros casos.

13. O que é Habite-se?

O Habite-se é um documento expedido pela Prefeitura sempre que uma obra em imóvel é realizada. Ele autoriza o início da construção ou edificação destinada à moradia. Por isso, comprova que a propriedade foi erguida de acordo com as exigências locais.

Em algumas situações, sua emissão é feita somente após o empreendimento estar pronto. De toda forma, sem esse documento, é impossível fazer o financiamento do imóvel. Além disso, ele está irregular, o que dificulta negociações posteriores de venda.

14. Quais documentos precisam ser entregues?

O processo de escritura e registro do imóvel implica algumas burocracias. Saber quais documentos precisam ser entregues é uma maneira de simplificar o trabalho. Em relação à propriedade, é preciso apresentar matrícula atualizada e certidão da Prefeitura referente ao pagamento do ITBI.

Os vendedores devem entregar:

• cópias de RG e CPF;
• certidão de casamento, quando for o caso;
• comprovante de endereço e profissão;
• certidões negativas da justiça trabalhistas e da Receita Federal.

Os compradores, por sua vez, precisam contar com:

• cópias autenticadas de RG e CPF;
• certidão de casamento, quando necessário;
• comprovante de endereço e profissão.

15. Qual é a ordem do processo de registro de imóveis?

Esse procedimento começa na verificação do contrato e de suas cláusulas, bem como dos documentos necessários. Em seguida, você deve pagar o ITBI na Prefeitura e verificar se existe alguma particularidade referente ao município.

O próximo passo é ir ao cartório para lavrar a escritura. O documento é assinado por comprador, vendedor e tabelião. Depois dessa etapa, é feito o registro de imóveis no cartório específico.

Com as respostas dessas 15 perguntas, fica muito mais fácil entender como funciona o registro de imóveis e de que maneira otimizar todo esse processo, certo? Agora é só você escolher a casa ou o apartamento ideal e fazer a compra da melhor forma possível.

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